論壇主題：財產與房地產引領年夜灣區投資商機
論壇時光：2018年11月6日 13:30-16:30
論壇地址：深圳四時飯店3樓 宴會廳
13:30：現場花絮
現場花絮
13:35：嘉賓簽到進場
簽處處
嘉賓合影
14:15：
深圳Allen：尊重的列位引導、列位賓客、一起配合同伴們、媒體伴侶們，年夜傢下戰書好！接待年夜傢蒞臨感德梁行2018年THINK-IN粵港澳年夜灣區論壇現場，我是本次論壇的掌管人，來自感德梁行戰略成長參謀部的肖偉，很興奮能在深圳會場為年夜傢掌管。
本年以來，跟著粵港澳年夜灣區上升為國台北市遠東通訊園區(Tpark)傢計謀，灣區扶植慢慢進進“加快期”。在方才曩昔的兩個月，我們就迎來瞭具有裡程碑式意義的兩個嚴重項目：9月23日，廣深港高鐵噴鼻港段守舊運營，廣深港間的時空間隔被年夜年夜延長。10月23日，在國傢引導人的掌管下，跨越孤立洋、總長約55公裡的世紀工程港珠澳年夜橋也正式守舊。
深圳會場掌管人：感德梁行戰略成長參謀部-肖偉
想象一下，此刻我們可以從旁邊的深圳福田站動身，搭乘搭座14分鐘的高鐵往繁榮的噴鼻港西九龍停止商務洽商；然後再搭乘搭座港珠澳穿越巴士，2個小時即可達到珠江西岸的澳門或珠海。城市間的路況時光本錢年夜年夜延長、珠江口工具岸的聯絡接觸將更為慎密，粵港澳年夜灣區外部的“1小時經濟圈”雛形初現，城市間的互聯互通、人們的任務和生涯方法都將產生天翻地覆的變更，而這又將為我們的房地產市場帶來難以估計的投資商機。
面臨汗青性的成長機會，感德梁行THINK-IN論壇延續“供給洞察 發明遠見”的理念，聚焦粵港澳年夜灣區，以“財產與房地產引領年夜灣區投資商機”為主題，匯集廣州、深圳、噴鼻港努力於粵港澳年夜灣區成長的當局學者、行業專傢，為年夜傢分送朋友他們眼中灣區房地產成長和城市財產融會帶來的投資機會和挑釁。那麼明天，我們的論壇也將以廣深港三地互動連線如許一個特殊的方法來停止，讓我們跨越時空的界限，泛論年夜灣區的將來前景。
明天會場現場為年夜傢預備瞭同聲傳譯，有需求的嘉賓可以在中粵語之間停止切換。
稍後，我們連線廣州、噴鼻港會場，明天在廣州會場擔負掌管人的是來自財產地產部的張婷婷Celine，在噴鼻港會場擔負掌管人的是來自本錢市場部的新光南京東路大樓蘇暐婷Queeny。讓我們和她們打個召喚。Hi，廣州會場Celine，你好！
廣州Celine：這裡是廣州，廣州向年夜傢問好！
深圳Allen：好的，感謝Celine，讓我們和噴鼻港會場打個召喚，噴鼻港會場Queeny，你好！
噴鼻港Queeny：你好Allen，我是Queeny。
14:20：
深圳Allen：感謝Queeny。我們此次論壇也是延續瞭THINK-I海德堡科技中心N論壇多地連線的方法，在接上去的幾個小時中，我們將無機會看到廣深港三個處所的嘉賓跨越空間停止聰明火花的碰撞。
起首有請感德梁行年夜中華區副總裁、華南及華西區董事總司理程傢龍師長教師為我們致接待辭，有請程總。
中國人壽和信金融中心程傢龍：尊重的列位賓客、列位伴侶，年夜傢下戰書好！起首我代表感德梁行對列位賓客以及餐與加入論壇的列位嘉賓，餐與加入感德梁行廣深港一路舉行的“粵港澳年夜灣區論壇”，對你們的到來表現熱鬧的接待和衷心的感激！
感德梁行年夜中華區副總裁、華南及華西區董事總司理 程傢龍師長教師致辭
灣區是一個主要的經濟形狀，它對全球經濟增加起到至關主要的引擎感化，所以幾年前我們開端會商灣區的經濟成長，年夜傢可以看到美國紐約灣、舊金山對美國經濟的影響，東京灣對japan(日本)經濟的影響，我們也看到京津冀、長三角、珠三角對中國經濟的影響，幾年前我們提出粵港澳年夜灣區的概念，這個概念提出之後，感德梁行一向都在關註粵港澳年夜灣區的研討，這些年來做瞭良多有關粵港澳年夜灣區的論壇，包含“深圳粵港澳年夜灣區財產成長新機會”，在噴鼻港也舉行過粵港澳年夜灣區論壇，本年年頭我們特地成立瞭粵港澳年夜灣區平臺，請公司董事江冰河任粵港澳年夜灣區平臺營業成長總司理，顛末曩昔的半年時光我們預備瞭一份白皮書《科創內核驅動灣區的成長》，等會江總會跟我們分送朋友科創灣區的機遇，重要講財產進級以及灣區成長。
曩昔這麼多年，感德梁行一向停止著財產方面的研討，早些年做新型城鎮化研討，率先提生產、城、人的融會，頒發關於新型城鎮化的白皮書，比來做瞭特點小鎮，我們介入瞭全國100個擺佈特點真的財產研討，此中有5個為國傢級特點小鎮。財產研討方面我們專門搭建瞭全國新型城鎮化財產研討平臺，請年夜中華區副總裁、戰略成長參謀部主管陶汝鴻掌管，等會兒他會跟我們分送朋友年夜灣區財產成長的機遇。
曩昔幾年我們一向在做THINK-IN論壇，重要是給年夜傢供給共享的頒發看法的平臺，我們要頒發一孔之見，洞察先機，創立將來，年夜傢一路做思惟風暴。
運動現場
蓄勢待放的粵港澳年夜灣區，方才掌管人在收場白中講到港珠澳年夜橋守舊，將來還有深中通道以及頻密的城際鐵路、高速公路網等，這些是年夜灣區將來成長的堅實基本，這個堅實的基本為年夜灣區帶來瞭主要的成長機遇，明天的論壇中也會請到基匯本錢投資部總司理盧慶雄師長教師跟我們分送朋友年夜灣區房地產投資成長機遇。
最初，祝感德梁行年夜灣區論壇美滿勝利，祝年夜傢身材安康，萬事如意。感謝列位！
14:20：
深圳Allen：感激程總的致辭，讓我們對明天的論壇佈滿瞭等待。接上去將開端主題演講環節，起首移步廣州，讓我們把畫面給到廣州。
廣州Celine：接上去將請出明天的第一位演講嘉賓，他是感德梁行年夜中華區副總裁、年夜中華區戰略成長參謀部主管陶汝鴻師長教師。陶汝鴻師長教師曾介入有數的估價、研討及戰略參謀任務，有豐盛的地產市場常識與經歷，是城市成長、區域計劃、財產研討專傢。明天他將為我們帶來題為“年夜灣區城市群財產成長演化趨向與機會”的演講，年夜傢掌聲接待！
陶汝鴻：很是幸運無機會在這裡跟年夜傢分送朋友年夜灣區白皮書，還記得往年7月份我們作瞭白皮書第一期宣佈會，那時重要是說微觀和財產成長標的目的，明天我跟年夜傢分送朋友的是曩昔一年有什麼詳細項目落地，有什麼詳細機會能跟年夜傢分送朋友。
連線廣州會場：感德梁行年夜中華區副總裁、年夜中華區戰略成長參謀部主管-陶汝鴻師長教師
我們昨天會商瞭好久明天應當用什麼說話講話，有兩個不雅點，第一個不雅點是年夜灣區說通俗話的人跨越65%，別的因為明天的時光比擬緊，煩惱我的通俗話講話不尺度，所以最初決議收場用通俗話，之後仍是說廣東話，盼望年夜傢能接收。
明天我要剖析的是城市群，粵港澳年夜灣區可以分為三個城市瑞星大樓群，即廣佛肇、澳珠中江、港深莞惠，以珠江作為分界限，珠江以東即廣深地域，可以用人均GDP、人均支出和基礎總量來說，這個區域比其他兩個城市群經濟成長速率高一些，廣深的GDP，特殊是人均GDP比擬高，別的兩個城市群會低一些。每一個城市群都是以立異科技為主，以儲能制造、高科技為標的目的，將來基匯本錢確定會增添。澳珠中江重要是集中休閑科技，噴鼻港、深圳的伴侶必定對這三個區域很是熟習，所以我明天會重點講講曩昔一年各地當局有什麼政策出臺，將來最有潛力的標的目的又是什麼，重點放在第二、第三個城市群。
年夜灣區將來的成長財產，除瞭金融辦事業就是立異科技和智能制造，這兩個財產可否成長、可否晉陞，重要是靠催化劑，以前學化學就會了解化學感化，什麼加什麼就會發生一個成分，怎樣樣使化學成分加快呢？這就要靠GDP瞭，我們需求原始的路況體系來推進財產轉型和成長。先從TOD的角度來看，分紅鐵路、公路和機場，2016-2020年，鐵路的長度是增加37%，公路增加57%，新建或擴建機場有4個，假如將噴鼻港也包含在內的話，有5個機場。全部歸納綜合起來看，的確是一個地理數字。
這些關於城市成長有什麼影響呢？我們將每一個效能的貿易價值進步，成長財產，加快生齒導進，優化城市效能，信任你們都很是明白，我會器具體案例來剖趙家人氣壞了，轉入方秋衣褲方師傅跑了抱怨。析怎樣樣將貿易價值進步，怎樣樣將財產轉移。以深圳為例，深圳地鐵守舊之後有三種業態，貿易、室第、寫字樓，對站點有什麼反應呢？貿易增幅很是年夜，地鐵站必定范圍之內的價值可以翻兩倍甚至以上，重要靠人流來成長，假如人流浪得越遠，價值也就失落得越快。我們可以看到因為地鐵站的呈現，房價增添瞭40%-50%。寫字樓對地鐵站間隔的敏感度比擬低，大要是增加20%。
TOD對財產的變更有什麼影響？實在噴鼻港有良多例子，良多地鐵線守舊之後，9個區怎樣樣完成貿易區呢？完整是由於TOD貿易體系的反應，假如將它放在年夜灣區外面又會怎樣樣呢？中山翠亨新區是銜接珠江兩岸的西橋頭堡，財產成長不只以TOD為中間，TOD是一個催化劑，主要的是依附政策推進，中山是國傢定位立異的城市，將來因為區域的關系，會由休閑轉成低碳，新動力科技和立異。當然，其醫療也很主要，由休閑釀成立異中間，因為財產成長，全部城市的市場變更很是之快，2016年正式出臺時是1800多的底價，那時深中通道完整沒有落實，翠亨新區是由於深中通道才影響瞭財產集群的成長，2016年到此刻僅僅兩年時光，樓價曾經升到99%。
假定深中通道不是呈現在協大忠孝大樓2020，而是2024、2025完成的，從福田CBD到中山由兩個半小時削減到45分鐘。今朝珠海的房價曾經跨越3萬/平米，假定將來幾年每年市場的漲幅是2-3個百分點，到2025年中山的樓價必定會跨越3.5萬/平米，這就是為什麼說TOD對財產成長和貿易的進步很是顯明。
我們總結瞭一下，全部灣區將會有22個鐵路交匯點，這不只拉動瞭房價的上升，同時也拉動瞭財產的成長，這也是我們將來投資的範疇，以澳珠中江工具兩岸成長來看，最新的灣區更值得我們關註。
明天因為時光關系，不成能將22個站點逐一停止依照分假如所有的做完能夠需求兩地利間。
運動現場
別的，灣區將來四年有5個機場建成，此中有兩個機場要特殊關註，一個是高超，一個是增城，高超機場就是要將年夜灣區的西邊帶起來，圖中藍線是高超市場的變更，在高超機場影響下，房價顯明升瞭130個百分點。增城今朝的樓價是9000多，而過往兩年的增幅已很是顯明，那時全部市場曾經增加瞭40%。為什麼增城有40%增加，而高超有80%增加呢？這就是由於每個地域TOD站點帶來的升幅是不太一樣的，假如一個城市的路況成長很是成熟，帶來的效應也會很是顯明，這也是為什麼高超的影響那麼年夜，也是為什麼TOD會作為一個例子。
接上去了解一下狀況空港，方才講瞭高超、增城兩個機場，假如這兩個機場放到全部年夜灣區，它的定位長短常年夜的，假如說到廣佛肇的話就是面向國際，客運、旅遊的比重相當高，1000萬人次，噴鼻港對國際的需求量不是特殊年夜，但對國際曾經到達70%、80%，這是一個關鍵，我們將兩個資本聯合在一路，再向國際輻射出往。明天你可以看到這外面有14個空港經濟區，假如想進一個步驟懂得情形的話，可以會後跟我切磋。
TOD能推進立異財產、智能制造、立異科技，下一個病。”環節我談判到機會的題目，每一個城市群擔負的腳色都是紛歧樣的，廣佛肇的高科技研討資本是最兇猛的，年夜灣區裡大要有80%高校，70%國傢級研討中間，企業研發重要集中在廣深，圖中紅線是廣深科技立異走廊。
明天每一個城市群的效能都是紛歧樣的，廣佛肇註重高科技，接上去假如以研發和制造來剖析的話，廣佛肇重要是智能制造，廣深重要是高科技研發。
明天總結瞭三個重點：
一是TOD帶來的機會無限年夜，值得投資的鐵路關鍵站點有22個，重點關註9個，新建及擴大機場項目4個。
二是立異科技財產集中於廣深科技立異走廊，每小我對智能統一國際大樓的定位都紛歧樣
三是若何定位安康財產長短常主要的題目，明天的每一個城市正隆廣場不存在競爭，而是構成共同、構成財產鏈、構成年夜灣區的成長。
我的分送朋友就到這裡，下一個環節由江冰河跟我們分送朋友立異科技財產將來的遠景。感謝！
14:45：
廣州Celine：感謝陶汝鴻師長教師。信任在粵港澳年夜灣區各個嚴重路況關鍵不竭建成以及財產鏈不竭融會的趨向下，年夜灣區的城市將會經由過程公道分工及資本共享，為灣區成長供給源源不竭的動力。接上去把畫面交給深圳。
深圳Allen：好的，感謝Celine。聽完陶汝鴻的分送朋友，信任年夜傢對年夜灣區城市群分歧財產的成長演化和趨向都有瞭更深的懂得。在年夜灣區的財產融會成長中，最受注視的無疑是科創財產，本年感德梁行重磅宣佈瞭《粵港澳年夜灣區科創財產及物業載體研討陳述》，對廣州、深圳、東莞、噴鼻港的科創財產近況和成長停止瞭深刻剖析。接上去有請感德梁行粵港澳年夜灣區營業成長總司理及高等董事江冰河師長教師為我們停止這份陳述的鉆體分送朋友。
江冰河：感謝列位，適才陶總講瞭，科創財產確切是年夜灣區的主要財產氣力，明天我講的財產進級和灣區成長的機會，也可以看到科創財產怎樣和年夜灣區聯合以及怎樣看將來對房地產的機會。
深圳會場：感德梁行粵港澳年夜灣區營業成長總司理及高等董事-江冰河師長教師
陳述分三個部門：一是看粵港澳年夜灣區將來的成長趨向，二是科創灣區的近況與融會成長之路，三是將來成長空間和市場空間。
我們研討瞭世界三年夜經濟灣區：紐約灣、東京灣、舊金山灣的比擬，找出瞭世界灣區經濟成長的六年夜定律：
一是發財的路況收集，二是口岸經濟，三是行業威望機構落地和龍頭科創公司湊集、四是豐盛的教導資本和傑出的立異機制，五是經由過程風險投資推進科創的疾速成長，六是灣區全體計劃有利於和諧全部灣區的協同和成長。
對應粵港澳年夜灣區將來怎樣成長，有三點：空間重構、重合成長、深刻輻射。粵港澳年夜灣區有幾個焦點城市，但曩昔成長中的融會、和諧還不敷，將來還要更多的融會和和諧。這個區域要更多的深刻輻射，經由過程焦點軸帶往帶動全部年夜灣區腹地的成長。
（PPT演示）從這張圖可以看到年夜灣區將來會經由過程焦點成長軸，廣州、深圳、噴鼻港、東莞，這個焦點成長軸來驅動年夜灣區的成長，同時在西岸可以看到一個次級成長軸，即佛山、中山、珠海、澳門，經由過程次級成長軸發力。將來經由過程廣佛一體化和深中通道守舊之後深圳和中山西岸的互聯互通更密集，港珠澳年夜橋守舊後，噴鼻港和澳門、珠海互聯互通更能帶動珠江西岸的成長，全部粵港澳年夜灣區將來是平衡化，更多的上風互補，配合打造這一願景。
科創灣區此刻究竟是什麼樣的成長狀態？從適才講的焦點成長軸可以看到廣深港莞這四個城市在灣區的焦點感化，四個城市的GDP加起來有7.2萬億國民幣，占粵港澳年夜灣區的70%，粵港澳年夜灣區今朝是快要10萬億國民幣，可以看到這四個城市在粵港澳年夜灣區無足輕重，這四個城市的經濟增加很是穩固。深圳是以科創為主的成長，2010年深圳斷定將高新技巧財產作為四年夜支柱財產以來，到2015年明白七年夜計謀新興財產，2017年新興財產增添值占GDP的40.9%，這個數字很是驚人。深圳近十年來高新技巧財產增添值占GDP的比重一向堅持在30%以上，財產增速也一向高於GDP，將來深圳重點成長的財產板塊是節能環保、新一代信息技巧、新動力、性命迷信和生物技巧、智能制造、新資料、航空航天、陸地科技。
這幾年深圳高新技巧財產的公司成長很是迅猛，每年增加三千多傢，世界500強企業在年夜灣區有17傢，深圳有7傢，粵港澳年夜灣區獨角獸企業有21傢，而深圳有14傢，可以看到其立異活氣很是好。
廣東曩昔以傳統財產為主，比來幾年在計謀新興財產方面加速轉型進級，將來廣州經由過程傳統財產衍生出更多計謀新興財產，經由過程car 衍生出新動力car 、智能制造、節能環保，電子產物衍生出新一代信息技巧，石油化工向新動力、新資料標的目的轉移，將來廣州新舊動能轉換、改變經濟成長方面方面應當之後居上。
廣州的別的一個上風是高校資本，每年高校結業生大要有30萬，廣州還有良多科研院所，包含重點國傢試驗室、省級試驗室、年夜學科技園，廣州的孵化平臺、立異平臺也很是多，這也是將來很好的基本，廣州可以應用這個上風跟深圳構成互補，而深圳在教導方面仍是絕對弱一點，所以廣深之間可以更多的上風互補。
噴鼻港在科創方面定位為全球立異要素的湊集地，噴鼻港一向是科創公司海內融資聖地，這些年海內公司上市、融資IPO很是多，比來這些年當局支撐科創力度很是年夜，當地研發所需支出占GDP的比重由0.73%增添到1.5%，一年有450億港幣的投進，當局將500億資金投進科創財產，200億投進落馬洲港口，還有一些投進到科創基金，成立專門的立異科技局攙扶噴鼻港科創企業的成長。
噴鼻港在年夜灣區的科技上風很是強，在全球100強盛學中，噴鼻港有5所年夜學區列此中，噴鼻港的科技氣力可以更好的助力年夜灣區。在良多專門研究學科方面，好比噴鼻港的電機工程、盤算機迷信、化學迷信以及醫學方面都很是凸起，甚至排名全球前50位，噴鼻港可以應用科技平臺跟年夜灣區更好地聯合，也有些國外的科研技巧經由過程噴鼻港的平臺轉進年夜灣區，所以噴鼻港將來在年夜灣區也很是奇特。
再了解一下狀況東莞的腳色，曩昔一向說東莞是“世界工場”，以制造業為主，實在這些年東莞也在轉型進級，從國際制造業中間向進步前輩制造業中間轉型，東莞將來的五年夜重點新興財產新一代信息技巧、新資料、性命迷信、生物技巧、高端設備制造和新動力。東莞在廣深港科創走廊中有一個奇特的上風，就是地位太好瞭，從這張圖可以看出，從東莞到廣州、到噴鼻港、到深圳隻需半個小時，區位前提優勝，這也帶來東莞將來在財產轉型方面更有利的前提。東莞將來在科創走廊是世界級結果轉化中間。
綜合來看，深圳將來是國際科技立異中間，是立異先行區；廣州是國際立異關鍵，並且是年夜灣區立異年夜腦；噴鼻港不單是融資聖地，並且可以應用更好的國際平臺為年夜灣區辦事，成為年夜灣區泉源，供給源源不竭地震力；東莞經由過程制造業轉型進級成為立異結果轉化基地。
最初再看一看科創財產怎樣和房地產聯合，這麼多科創公司蓬勃成長，將來他們會到哪裡？此刻他們又在哪裡？怎樣和此刻的物業聯合？
科創財產重要是租用寫字樓和研發用房，我們先看寫字樓，此刻廣深港區域內最集中的科創財產，深圳是財產區，廣州重要是珠江新城、琶洲，噴鼻港是銅鑼灣和鰂魚湧。圖中藍色是存量，灰色是租辦公室新增供給，今朝南山區是科技企業紮堆的處所，南山區將來還有600萬平米新增供給，也就是說將來南山是深圳科創財產重要的承載區域。廣州琶洲此刻有60萬，將來還有210萬internet高科技財產。噴鼻港此刻寫字樓中的科創企業重要在銅鑼灣和鰂魚湧，銅鑼灣重要是成熟的高科技公司，好比阿裡巴巴、谷歌、甲骨文，這個區域將來的房錢會越來越高，新增供給隻有31萬方，所以噴鼻港將來科創企業有能夠會往鰂魚湧或港島東區尋覓新的物業，也有能夠往找新的迷信園。
深圳的科創企業重要是在南山區，南山區的存量和將來的供給重要集中在前海，前海占50%，將來還有後海、深圳灣，這三個區域是承接將來新增科創企業的主要地域，前海重要是科技和信息辦事業，後海曾經進駐瞭阿裡巴巴、眾安科技，將來深圳灣超等總部基地城市選址在這裡，這個區域是科創企業總部優選區域。
廣州科創企業將來成長最主要的區域是琶洲，琶洲今朝的定位是internet和科創企業集聚區，琶洲西區是將來最主要的行業，包含小米、騰訊、唯品會、阿裡巴巴都曾經在這裡購地建樓，將來琶洲能夠是主要的科技財產集聚區。
還有一個市場是研發用房，年夜灣區的研發用房房錢絕對較低，研發用房基礎都位於離城市略微遠一點的處所，好比松山湖、廣州迷信城，廣州研發用房東要集中在河漢聰明城、廣州迷信城，深圳研發用房東如果深圳高新區，深圳最早的科技企業都是在這裡生長成長起來的，這個區域的房錢曾經和甲級寫字樓差未幾。噴鼻港重要是在迷信園，這也是當局重點支撐的科創企業成長園區，重點成長生物醫藥、電子、綠色科技等等，今朝進駐企業600多傢。東莞科技企業重要集中在松山湖，占東莞高新技巧企業40%以上集中在松山湖區域。
除瞭近況財產園、研發用房，將來還有一些很是有潛力的，將來幾年才幹建成的財產新城，深圳重要是坂雪崗區域，立“原諒我，阿波菲斯……”威廉祈禱，他是一個男孩一樣紅，眼睛的欲望感染充滿妖豔異走廊的空港新城、濱海新區、濱海灣新城連成一帶，和前海自貿區構成錯位的競爭關系。深圳台灣東邊還有壩光深圳國際生物谷，重要成長生物醫藥、性命信息。
廣州將來成長潛力板塊有兩個，一是廣州中新常識城，一是廣州年夜學國際立異城，廣州中新常識城將來重要是常識經濟+生物科技，以智能制大都市國際中心造為主，廣州年夜學城是應用12所華南高校整合的高級教導科研立異平臺和孵化基地。
噴鼻港將來最有潛力的科創平臺是在和深圳一起配合開闢的落馬洲河套地域，還有噴鼻港將軍澳舊產業區實驗項目，將建成數據科技和信息科技中間。東莞將來的潛力成長地域位於東海灣新城，這個區域將來和前海空港新城構成財產對接。
從企業選址來看，最關註的是五個原因，除瞭適才講的物業房錢本錢以外，還有行業高低遊能否集聚，這個處所的人才是不是集聚，這個處所有沒有科技立異研發機構和技巧孵化平臺，以及路況方便路，這些原因城市影響到企業的選擇。
年夜灣區的融會將帶動更多區域內要素不受拘束活動，要素活動可以支持粵港澳年夜灣區的融會成長，年夜灣區的融會也會增進要素活動，要素包含生齒、企業、物質、資金和商務，分辨帶動室第、貿易、寫字樓和財產園區、倉儲、物流、資金、飯店和商務運動，在融會經過歷程中給年夜灣區帶來更多的房地產投資商機。
15:05：
深圳Allen：感激江總出色的演講，讓我們關於年夜灣區的財產及物業空間載體有瞭更為周全的熟悉。
接上去把畫面交回噴鼻港，了解一下狀況噴鼻港會場的嘉賓有什麼出色的內在的事務可以與我們分送朋友。
噴鼻港Queeny：你好，Allen。方才聽瞭講授，我們對年夜灣區的成長有瞭更多懂得，假如你想進一個步驟懂得明天的議題，可以看一下10月宣佈的年夜灣區研討陳述。接上去有請基匯本錢董事總司理盧慶雄師長教師，Tony2009年擔負基匯本錢本錢董事總司理及投資委員會成員，他對年夜灣戔戔域很是懂得，促進良多年夜項目，信任年夜傢都聽過盧慶雄師長教師的戰績，明天很幸運約請到盧師長教師跟年夜傢聊下粵港澳年夜灣區房地產投資今昔與瞻望，掌聲接待！
盧慶雄：年夜傢好！我先用五分鐘來先容基匯本錢在年夜灣區的投資情形，起首看一看年夜灣區的後期，其次是聚焦房地產投資，商展比擬難講，由於會觸及到地址的敏理性，所以我想用兩個小故事來闡明商展在年夜灣區的感化。最初我還找瞭一張輿圖，我同事陳師長教師在幾年前做的，我想用這張圖來總結年夜灣區的遠景。
連線噴鼻港會場：基匯本錢董事總司理-盧慶雄師長教師
2011年曾經有良多很是多的報道，年夜傢都在說中國在做巨型城市，用4200萬生齒來挑釁全世界。不到一周的時光，廣州就廓清沒有如許的工作，沒有來由澳門、噴鼻港不介入。2012年有陳述剖析瞭全球良多個城市，我選瞭前30個，由於噴鼻港排名第30。生長總量排名第一的是上海，上海很是兇猛，上萬億，噴鼻港也不差，曾經有五千億，比來排名第30，這個排名很是不錯，我將總量改變為增加的百分比來看，增速最高的是西安，跨越500個百分點，噴鼻港差一點點，但高過巴黎、紐約、東京，還不錯。假如在200個百分點齊截條線的話，一切高過20%的城市都在中國。
將這些城市放到中國輿圖，有三個地址：一是長江流域，從重慶到上海；二是千年古都西安、沈陽、北京、天津，而其他城市無一破例都在年夜灣區，噴鼻港號稱“亞洲紐約”，IPO一向排第一或第二，而獨一能對標噴鼻港的就是紐約，澳門是幾倍的拉斯維加斯，深圳加倍不消說瞭，軟硬都有，是中國很是兇猛的城市。廣州的商貿輻射到全中國，佛山是世界級此外產業基地。高鐵曾經在粵港澳年夜灣區連通，作為投資者來說，如許的新聞是爆炸性的。
再了解一下狀況年夜灣區的遠景，我以英國為標桿，英國跟年夜灣區的生齒差未幾，英國人均GDP曾經到達上萬元，但年夜灣區的經濟也很是兇猛，以IPO來算，深圳、噴鼻港曾經甩開英國一條街，產業方面也搶先良多。所以我請同事做瞭上面這張PPT，我們來看一下年夜灣區什麼時辰能跨越英國，英國每年增加3%，而年夜灣區每年增加9%，2029年就可以追上英國的GDP，在我心目中，年夜灣區潛力超強。
再了解一下狀況房地產，年夜灣區的房地產占比一向比擬年夜，特殊是2017年頒布瞭年夜灣區計劃之後，我想如許的勢頭還會持續。年夜傢可以看細心一點，年夜灣區也包括噴鼻港，噴鼻港占8成，廣州7個百分點，深圳6個百分點，固然此刻少一點，但未來必定會增添。基匯本錢會積極投資年夜灣區的城市，噴鼻港是一個不成多得市場，而年夜灣區其他城市也很是兇猛。
再講一下寫字樓，寫字樓需乞降辦事業互相關注，辦事業越微弱，寫字樓的需求就會越強，我將9個廣東城市以辦事業表示出來給年夜傢看，2011年是49%，2017年是56%，2024年是60%，增加很是顯明，並且是直線增加，年夜灣區寫字樓需求有著堅實的基本，噴鼻港占的比例很是高，曾經到達90%，沒有措施再降低，深圳60%、廣州是70%，還有上升空間。
適才我是用增量和存量來看一看哪個城市比擬有潛力，哪個城市即時受害。廣州寫字樓由300多萬上升到6000多萬，雙倍增加，噴鼻港是6900萬，深圳更兇猛，有3倍的增加。噴鼻港甲級寫字樓每年增加3%，最多4%。年夜灣區引進企業、引進人才，這些都反應在寫字樓的需求傍邊，假如離開噴鼻港的話，噴鼻港的供給這麼少，我信任寫字樓也會即時受害，房錢價錢將很是可不雅。深圳更兇猛，有30%的增加，由3200多萬增加瞭3倍，增量這麼兇猛天然就會看到市場的動搖，市場動搖也是投資者的機遇，深圳有很年夜的潛力和空間。兩年前我想往深圳買一個寫字樓，那時有人跟我講本年寫字樓的銷量是啊。1000萬英尺，這個新聞很是震動，有沒有搞錯？深圳接收瞭全國的人才，接收才能相當強，消化才能也管強，將來在年夜灣區是排第一的，長線來看毫無疑問是深圳。
這是深圳、廣州、噴鼻港的房錢上升情形，可以看到深圳的房錢動搖很是顯明，租是很劃得來的。
商展這一塊不講詳細的，隻講故事。有一小我往銀行取500元國民幣，銀行人員不是很滿足，500元應當往櫃員機取，顯露不滿足的臉色，之後這小我給櫃員提出拿兩億，成果全部分行都達不到請求，最初這個密斯掏出20萬再存回199500。我們年事相仿，她竟然有兩億。
2010年我在美國任務，每年要回來陳述營業一次，為瞭吸引註意力，我報瞭兩點：一是澳門博彩收益是拉斯維加斯的7倍，那時老板就註意到我。二是瑞士表進口以及發賣最多的國傢是美國，這是天經地義的，有3億生齒，世界第一強國。
依據我那時的講法，我說噴鼻港第二，少於美國，但09年金融風暴，噴鼻港排第一，美國第二。列位伴侶，在噴鼻港買瑞士表是最廉價的，2017年噴鼻港仍然遠遠搶先。商展有兩樣工具最重要，一是人比擬有錢，二是必需要有貴的工具可以買，你不成能隻買粥和油條。這兩個故事都產生在年夜灣區，也可以讓你們有信念，年夜灣區的商展是值得投進的。
沒有來由年夜灣區比年夜陸還差，噴鼻港2014年的比例台北瓦斯八德大樓居中，2013年開端不滿足，所以批發業下降，我信任很快會恢復正常。固然我更愛好寫字樓，但我以為商展也長短常主要的。
我同事陳師長教師幾年前做瞭一張圖，我很是愛好，接上去用這張圖來總結。圖中藍色部門是自貿區，圓形是主要城市，這是港珠澳年夜橋、中山年夜橋，中心這條虛線，資金本錢是9個百分點，物業報答是5個百分點，毫無疑問是正數，也就是存在逆向收益差距，假如以噴鼻港投資本錢權衡年夜陸，我們可以看到國民幣是貶值的，這是2014年的情形，感德梁行優化瞭這張輿圖，也很兇猛，但比擬復雜。還忠泰銀座大樓有一點也很是主要，就是稅務題目，適才我講到資金本錢差距、物業報答率差距，稅務差距也很是兇猛，噴鼻港沒有增值稅這一說法，企業、人才、資金要活動，假如讓我選的話，我確定是流到噴鼻港經商，買寫字樓，必定要首選甲級寫字樓。
總結來說，年夜灣區的投資必定會即時沾恩，也就是噴鼻港的甲級寫字樓。
15:30:
噴鼻港Queeny：感謝盧師長教師。接上去將時光交給廣州Celine。
廣州Celine：很是感激三地嘉賓的出色演講。接上去三地預告一下出色內在的事務，廣深港三地城市停止圓桌會商，會商停止後，每個城市的不雅眾將有非常鐘發問環節，向當地圓桌嘉賓提問。三地各自發問環節之後，我們將再次連線，由三個城市的現場不雅眾跟12位圓桌嘉賓停止互動問答。
我先先容一下廣州圓桌會商的主題，廣州將聯動佛山，會商“廣佛財產及房地產成長新機會”，各路拉開咖包含佛山市投資增進局局長俞紅平師長教師；越秀房地產投資信托基金主席、履行董事、行政總裁林德良師長教師；星河財產團體財產成長中間總司理吳師長教師；光年夜財產團體副總裁、光年夜We谷財產園總司理林建強師長教師，掌管圓桌會商的是感德梁行廣州財產地產部高等助理董事及主管黃文禮師長教師。
深圳Allen：感謝Celine。明天深圳的圓桌會商主題為年夜灣區財產進級轉型成長新機會，將由感德梁行華南及華西區戰略成長參謀部高等董事及主管李偉停止掌管。介入會商的嘉東興大樓賓有：深圳市計劃領土成長研討中間總計劃師鄒兵音說：“她要使她羞愧的理由，我把我送到鄉下，所以，她可以全力以赴去快樂博士；中城新財產董事長劉愛明師長教師；招商蛇口財產研討院院長段景倫博士，天安數碼團體副總裁何文師長教師。
深圳圓桌會商嘉賓
噴鼻港Queeny：噴鼻港會商主題是“年夜灣區年夜時期：房地產投資攻略”，嘉賓包含基匯本錢董事總司理投資部盧慶雄師長教師；霸菱亞洲投資董事總司理房地產林熙齡博士；領展資產治理首席戰略總監丘兆祺師長教師以及嘉華國際總司理溫偉明師長教師，掌管會商的是感德梁行噴鼻港董事總司理蕭亮輝師長教師。
廣州Celine：三地連線就停止到這裡。
15:35:
深圳Allen：上面有請圓桌會商的掌管人和嘉賓上臺，有請掌管人感德梁行華南及華西區戰略成長參謀部高等董事及主管李偉師長教師，嘉賓包含：深圳市計劃領土成長研討中間總計劃師鄒兵博士；中城新財產董事長劉愛明師長教師；招商蛇口財產研討院院長段景倫博士，天安數碼團體副總裁何文師長教師。
李偉正隆廣場：感謝Allen。列位賓客，下戰書好！我是感德梁行戰略成長參謀部的李偉，很是興奮與年夜傢一道跟臺上的四位份量級嘉賓有一個會商和交通的機遇，四位嘉賓都是分歧市場介入主體，代表良多方面的特色，很是幸運請到他們介入會商，他們也見證、推進而且作為前鋒引領瞭市場的成長，接上去很是等待跟四位份量級嘉賓互動“年夜灣區財產轉型新機會”這一話題，插播一下，本場會商之後，我們會跟廣州、噴鼻港停止及時空間連線。
感德梁行華南及華西區戰略成長參謀部高等董事及主管 李偉師長教師
適才三位演講嘉賓分辨經由過程對粵港澳年夜灣區城市群分工、科創財產新機會以及年夜傢都很關註的核心房地產市場停止瞭深度洞見和分送朋友。說到房地產，跟我們明天切磋的主題“財產轉型新機會”互相關注，房地產是一個主要的空間載體，供需在經過歷程傍邊相互感化，配合發展。我們都很關註機會，但此刻看來更多的是盼望經由過程機會看到不斷定傍邊簡直定性，尤其是本年和將來幾年年夜傢都很是關註。
明天我的第一個題目會提給計劃領土成長研討中間鄒總，在持久成長傍邊，深圳在粵港澳年夜灣區擔負的腳色和與噴鼻港的協同互動關系若何？請您幫我們梳理梳理，給我們一個斷定性的線索。
15:40:
鄒兵：很是興奮能餐與加入明天的論壇，我自己不是專門做財產研討的，我專註於計劃空間與財產的互動關系，適才後面三位嘉賓曾經把粵港澳年夜灣區將來財產成長格式和假想曾經作瞭全方位刻畫，懂敦南通商大樓得或熟悉結構時我們要想一下財產轉型進級和空間演進之間的落實關系，假如不了解我們是怎樣來的，就不了解我們會往哪個標的目的往。
深圳市計劃領土成長研討中間總計劃師 鄒兵博士
先扼要梳理一下深圳這個城市是怎樣來的，深圳的城市成長與財產成長有著高度契合性，深圳特區方才樹立時隻有漁業和農業，基礎上沒有產業，剛開端是商業和扶植驅動的，所以深圳羅湖港口和沙頭陽昇金融大樓角是以商業開端的，城市出發點在沙頭角和羅湖港口，1985年正式明白經濟特區要搞內向型產業，那時開端謀劃皇崗港口，由於我們要出口，要應用噴鼻港的港口，引進噴鼻港資金，成長“三來一補”內向型產業，所以有瞭皇崗港口，有瞭之後的福田中間區，這個城市的成長邏輯是這麼來的。
靠噴鼻港的商業，引進噴鼻港的資金、噴鼻港的治理、噴鼻港的技巧，所以全部城市的出發點是靠著港口，沙頭角港口、羅湖港口、皇崗港口，蛇口固然不是港口，但有船埠。在沒有鹽田港和蛇口港之前，一切出口都要經由過程噴鼻港，從深圳皇崗港口到噴鼻港，不只深圳，全部珠三角都要經由過程噴鼻港，所以第一條廣深高速公路插到深圳的城市中間區，這很不成想象，普通高速公路是不會進城市中間區的，由於那時深圳隻是一個通道城市。
深圳什麼時辰有起色呢？
90年月初期深圳做瞭一個很年夜的決議，深圳經濟特區外部結束“三來一補”企業，我們要成長高新技巧企業，大批來自噴鼻港的休息密集型加產業到瞭寶安、東莞，深圳特區開端轉型進級，並且這個經過歷程中有一個很年夜的變更，本來深圳一切的財產基本，包含技巧、資金、財產基礎都是噴李佳明的腿發軟，扶著牆基礎的反硝化的黃土牆，慢慢走到水興洋興天地大樓池邊，從牆上的視鼻港轉移的，唯有深圳的高新技巧財產是自覺的，不完整是從噴鼻港來的，高新技巧財產為什麼能在深圳異軍崛起？關於這一點有良多說明，我不睜開講，但至多可以說它不完整來自於噴鼻港，這也是為什麼明天深圳和噴鼻港能在財產互補或高度一起配合上有這麼一個條件前提，假如都是拿他人的，就沒有一起配合空間。
之後我們又有瞭新的港口，比喻說深圳灣港口，2007年建成，這時深圳曾經轉型進級瞭，本來深圳灣港口想的是把大批貨色不要再穿過城市中間區，從西部走，但2007年深圳灣港口建成時，深圳曾經周全轉型進級瞭，我們有瞭本身的鹽田港、蛇口港，大批貨色不需求經由過程噴鼻港。深圳的財產進級出口總量基礎穩固，並且大批貨色商業轉向南沙，所以年夜傢可以看到深圳灣港口通關之後不是貨流為主，大批地釀成瞭客流，這跟城市演進頭緒很是相干。
我們把這個區域縮小，全部深圳剛開端是沿著港口生長，沿著最早的廣深高速公路和廣深公路，由於這條走廊是廣州通到噴鼻港最重要的通道，那時深圳僅僅是通道城市，好像明天的東莞，隻是一個過客。之後由於深圳增加越來越快，由通道釀成門戶，下一個步驟是往關鍵改變，此刻深圳還很難說是關鍵，由於國泰人壽襄陽大樓關鍵重要是廣州，此刻深圳正在往這方面走，不竭開辟國際航路，高鐵也在向深圳湊集，但離焦點關鍵仍是有差距。當然，深圳確定是個門戶，所以大批的投資，包含總部都在深圳。
運動現場
恰是由於持久以來有瞭廣深高速公路和廣深107國道，不竭疊加要素，本來是公路和國道，疊加城際、高速公路、口岸、機場等等，廣深科技走廊是瓜熟蒂落，它必需選擇如許的空間載體。全部粵港澳年夜灣區的重心，不論有幾個都會區，有幾條成長軸，最主要的脊梁或動員機就是沿著東岸這條軸，我們最主要的節點就是前海，包含新結構的年夜空港新城、陸地新城，東莞的濱海灣新區、虎門長安，一向往北，南沙也想參加這個區域，廣深港這條走廊是全部年夜灣區的焦點，這個位置很長一段時光不會轉變。
關於將來的成長，無論猜測有幾多財產選擇和假想，由於財產是最不具有斷定性的，我們幾年前很難想象共享形式的發生，所以我們也很難猜測將來財產門類、結構或許會發生哪些重要的部分，但有一個趨向跟房地產特殊相干，就是後產業化時期是財產跟人走，產業化時期是人跟財產走，本來想產業園區都是想著怎樣用高速公路更快地銜接口岸，怎樣把物流保送出往，此刻是人在什麼處所，財產會隨著人走，這就帶來宜居周遭的狀況的塑造，或許是怎樣供給更便捷的路況、醫療、教導辦事，這是新一輪財產結構最焦點的要素。
在粵港澳年夜灣區計劃發布之前，廣東省曾經跟噴鼻港、澳門配合做瞭幾件工作，包含環珠江口宜居灣區打算，共創優質生涯圈的假想，獲得噴鼻港、澳門當局的積極呼應，這是年夜傢配合的希望，我不論財產怎樣樣，也不在乎能否要晉陞競爭力，但配合打造一個宜居的灣區，共創優質生涯圈，這是年夜傢高度的共鳴，並且情願推進的一項舉動。
將來灣區的成長，包含棲身、公共辦事、教導、醫療、路況、通勤、失業等，在全部年夜灣區范圍內，尤其是焦點區范圍內是兼顧結構的斟酌，包含養老和其他舉措措施的設定，起首是要修建發財的路況收集，其次是軌制要素，增進資金流、人流、信息流更便捷地聯絡接觸，既要在基本舉措措施長進行衝破，體系體例機制上也要有所立異。
15:50：
李偉：感謝鄒總。深圳從通道釀成門戶、關鍵，具有強盛的財產基本，營商周遭的狀況不竭優化，也讓介入此中的在座列位對深圳將來成長簡直定性佈滿信念和等待。
第二個題目我想跟中城新財產的劉董事長交通，在年夜灣區成長經過歷程中，從深度介入財產的較短，在落地經過歷程中，我們能看到什麼樣的財產組織方法特征和能夠浮現的新趨向？
劉愛明：感德梁行組織這個論壇很有需要，實在粵港澳年夜灣區最年夜的特色就是財產，而且我判定會強者恒強，由於這裡的財產鏈是最全的，可認為全世界生孩子工具，美國怕我們恰是怕這一點，中國給全世界生孩子工具，你有什麼高科技也沒用，都在我這兒生涯。從這一點來說，談明天這個話題意義仍是比擬主要的。
中城新財產董事長 劉愛明師長教師
我是財產上的新兵，本來是做房地產，但由於我創業幹的是財產，能夠思慮更多。這幾年財產方面有三個特征：
一是此刻浮現出越來越強的城市協作，本來粵港澳年夜灣區的城市都是本身華新大樓搞本身的，都是簡略的加工、生孩子、制造，此刻是城市協作，更多企業把研發、營銷總部放在深圳，生孩子在深圳待不住瞭，深圳東莞和惠州有一些處所此刻也不讓待瞭，生孩子再往西邊走。這天然是財產轉移的經過歷程，我感到粵港澳年夜灣區這一點表示得很是或，城市的協異性很強，我們之間沒有太多競爭，年夜傢談得更多的是協作，以平易近營經濟為主。
我也應用這個機遇在這兒呼籲一下，從微不雅層面察看，我倒有一種煩惱，由於不論怎樣樣，粵港澳年夜灣區最年夜的競爭上風就是財產鏈比擬全，我們很煩惱把一些財產鏈搞得不全，此刻有一個趨向是談環保，環保很強勢，把良多你最基礎看不見、不在乎的財產鏈環節趕走，我感到這能夠會有題目。舉個例子，全球隻有台北市遠東通訊園區(Tpark)深圳能生孩子手機，在一個城市能造出手機來，這是競爭上風，上海造不出手機，是由於深圳的技巧比上海高嗎？不是，深圳的技巧才能不如上海，但深圳能造出手機，就是由於深圳什麼都有，很全。手機有3000個零件，缺一個，在這個城市都造不出來。所以我在這裡呼籲，我們不克不及由於環保，把財產鏈比擬全的上風搞沒瞭。
二是科技引領，這一點很顯明，年夜傢都很是器重科技方面的投進，深圳本來是以電子產物、智能終端為上風，可是我們竟然沒有一個像樣的航空電子試驗室，一切電子產物都要查驗能不克不及上飛機，不克不及上飛機的電子產物是不克不及生孩子的。深圳的醫療器械企業範圍也不小，剛開端的邁瑞也是深圳的企業，但深圳沒有一個植物試驗室，這很希奇，一切醫療器械都要先在植物身上做試驗，然後再在人身上做試驗，假如這一點都做不到，何談美國FDA？我們連中國CFDA都沒有。但這一輪我們看到的情形紛歧樣瞭，以植物試驗室為例，中科院和深圳市當局要投進幾十億做一個植物試驗室，東莞也要搞植物試驗室，包含我們在內也想做。東莞跟中科院一起配合散列中子園，這長短常年夜的科技投進。這一輪在這個特色下，我想說的別的一點就是冰河同道適才提到的，粵港澳年夜灣區科技程度最高的現實上是噴鼻港，所以這個協作很主要，不克不及強的放那兒不消，我們本身在這兒弄，噴鼻港的科技氣力是很強的，噴鼻港的年夜學在全球排在前幾十名，年夜疆無人機、商湯人臉辨認原創技巧都來自於噴鼻港，國傢天然迷信一等獎空白多年，往年有一個一等獎，噴鼻港科技年夜學傳授唐本忠院士，噴鼻港科技巧力仍是很強的，怎樣樣協作興雅大樓好長短常主要的一點。
第三個特征是器重財產生態，當局想搞財產，財產就像一個叢林，我們往往隻關註年夜樹，huaw“啊，這件事情。”這是不對的她的生活，“到時候再說啊。”ei是年夜樹，邁瑞是年夜樹，騰訊是年夜樹，可是叢林不克不及隻有年夜樹，上面的花花卉草和水土也很主要，我們跟東莞、佛山、肇慶、深圳等當局聊天，年夜傢國翔商業大樓都很器重這一點，我常常舉一個例子，你移一些年夜樹過去沒有興趣義，存活不瞭，主要的是你這兒有沒有泥土，泥土就是財產生態的扶植，此刻當局曾經足夠器重這一點瞭。財產生態能夠說得玄乎一點，我常常說財產沒有辦事業，這話能夠有點極端。我們做室第開闢，有感德梁行如許優良的機構給我供給辦事，為我做市場研討，有人給我design，有人給我蓋，有人給我賣，有人給我供給物業治理，甚至融資都有人辦事，你做房地產會發明有一幫報酬你辦事。
可是明天一個高科技企業想要辦事，可以說簡直得不就任何辦事，好比我們想要電池行業研討陳述，有錢也買不到，得本身研討，就像房地產，我們本身研討市場、本身搞design、本身施工，這就很累瞭，行業成長不起來。所以我在這兒呼籲一下，現實上財產是需求大批辦事業的，我舉個例子，斯坦福年夜學有一個Biomedicine（生物中間），好比你是醫療器械行業的design者，大夫是應用者，可是由於有允許軌制，大夫和design者不克不及會晤，這就很怪瞭，design者不克不及見到應用者，Biom“嘿，我會在咖啡館等你昨天，如果你不來我要你好看。”周毅陳玲妃結束，答案前edicine說幹這個事，三小我一個小組到北京一傢三甲病院，梳理出三百多條需求。
這就是典範的辦事業，但題目是它既沒有財產也沒有稅收，醫療中間假如多一些Biomedicine如許的辦鵬馳大樓-(森業大樓)事業，信任這個行業能成長得更好。有瞭辦事業就相當於有瞭輔佐，如許企業才幹成長得更好。這幾年我跟良多搞財產的企業傢聊過，馮侖那句話說得很是抽像，叫“蠻橫發展”，這些企業勝利，沒有獲得任何輔助，他逝世瞭也沒人關註。所以在這兒呼籲辦事業，如許粵港澳年夜灣區的財產能做得更好。
16:00：
李偉：劉總一開端說他是一個新人，很是謙遜，最初舉的斯坦福的案例，性命迷信的迷信傢們對市場不是太懂得，在進進臨床階段需求有靶向的人給他們供給辦事，劉總此刻做的工作就是在財產和房地產層面架起橋梁，很是有興趣義。在年夜的標準空間上，我們也想跟招商蛇口財產成長中間的段院長交通，一向以來作為標桿，同時也是實行立異和引領的前鋒，招商蛇口在財產轉型進級傍邊有那些經歷可以跟我們分送朋友？適才劉總也提到年夜灣區將來前瞻性的角度來看，蛇口的財產生態輪廓是怎樣樣的？
段景倫：很是感激無機會向年夜傢進修，年夜傢應當都很是懂得蛇口，適才李總的話題可以從兩條線來說，一條線是看得見的無形的線，能夠比來年夜傢關註蛇口的宣揚“前港中區後城”，現實是中間化的經過歷程，蛇口本來是盡對的結尾，我研討生結業到蛇口任務時，良多人問我“你是在關內仍是在關外？”那時感到在關外是很沒體面的一件事。從城市空間最早是成長臨港財產、口岸物流、制造、出口加工，蛇口晚期是研討自貿區，隻不外那時不了解是自貿區，所以搞瞭蛇口產業區。
招商蛇口財產研討院院長 段景倫博士
80年月的成長很快，90年月我參加公司之前面臨著一個瓶頸，那時三、四百傢企業，盡年夜部門不賺錢，良多都是外部配套財產，聯合您說的財產進級，進級有幾種進級，一種是自動的，一種是主動的，90年月那次是主動的。2000年後蛇口網谷是倍受關註的項目，再往後是文創，南海意庫、價值工場等項目，完成瞭比擬好的產物迭代，包含城市效能不竭完美，我常常跟處所當局洽商一些項目，處所當局感到你做財產新城，應當70%做財產，最初我沒措施，讓同事把蛇口的效能用地算出來，我說我們隻有百分之二十幾，由於每小我的產業空間是很小的，但回到傢不克不及“好了，你有什麼事情要記住我和小瓜啊。”佳寧小瓜，有些不放心，但還是悄悄地也是10、15平方。
我把蛇口的模子套到深圳市照樣實用，我畫一個三角形，下面的三角形是軌制立異，左下角是財產孵化，右下角是周遭的狀況構建，細心新光金融大樓看一下，但凡成長得比擬好的區域，基礎上就是這個三角形在輪動，此中一個角往上抬的時辰，別的兩個角隨著往上走，這就是良性的，此中一個角往下跌的時辰，別的兩個角隨著往下走，這就是惡性的。
80年月要素活動遭到很是多的限制，蛇口不竭地經由過程軌制立異吸惹人才，深圳最引認為傲的就是人才，那時蛇口從全國各地引進大量人才需求戰勝很是多的妨礙，那時要經由過程國傢引導人才幹把人挖過去，所以招商局博物館還有袁庚寫過清華年夜黌舍長劉達的一封信，為瞭引進此中一位員工費盡瞭周折。
我們說到自貿區的時辰常常會說投資方便化、商業方便化等等，現實上蛇口晚期做的就是這些事。別的一塊是財產孵化，年夜傢耳熟能詳的招商銀行、安然保險、中集、南玻等等，30多傢上市公司從蛇口出來，深圳總共才一百多傢，蛇口就像一個火種，一向到科技立異走廊。右下角是周遭的狀況構建，蛇口是一個小社會，我們常常惡作劇說是“最初一小我平易近公社”，這個小社會運轉有本身一套機制，蛇口在80年月停止瞭大批的社會和政治立異，包含選舉制，這套體系體例包管瞭招商局明天有二次光輝，這一點很是主要。
說句其實話，我不太愛好用“財產生態”這個詞，由於財產隻是此中一支，財產隻是生態系統中的一部門。成長到明天，全部蛇口曾經釀成招商系的母港，年夜傢了解，蛇口有一個郵輪母港，但蛇口更像是一個母港，招商系一切旗艦總部基地都放在這兒。
說得再抽像一點，我們就像是一個航母艦隊，年夜航母在噴鼻港上環，珠江口這一帶遍及著招商系的各個口，物流、航運、金融、地產、園區等等，這個戰役群是籠罩深港的，企業在這外面的聯舉措用未來很是主要，這個艦隊自己也是一個生態系統，招商蛇口這些年從成長財產的角度，是3+2的系統，此中有三個是基本，包含年夜安康、文創和金融，別的還有電子信息和陸地經濟，每一個點上都有一條長長的財產鏈。
16:10：
李偉：段總跟我們分送朋友瞭招商蛇口的基因。何老是老天安，也是老深圳人，天何在年夜灣區承載瞭財產轉移的空間載體，我想聽聽您的分送朋友。
何文：感激感德梁行的機遇，天安數碼城28年的生長跟明天會商的主題慎密相干，天安數碼城源於噴鼻港，起步於深圳，成長於粵港澳年夜灣區，1988年我們跟深圳市當局談一起配合，那時李灝書記的原話是“把深圳開闢公司部屬的車公廟產業區1.1平方公裡劃出450畝地，引進噴鼻港進步前輩產業園區的投資、開闢、運營、治理形式，以及把噴鼻港商人引到深圳來，帶動深圳內向型經濟的成長。天安數碼城90年景立，到此刻曾經28年，良多人感到天安數碼城越來越舊、越來越老，實在“舊”和“老”，在這個園區的幾種業態，我們所吉城企業家看到的修建形狀，就可以看到供需之間的變更。
天安數碼團體副總裁 何文師長教師
從IF1.6到IF5.8，IF代表工場factory，1.6是最晚期做六層的訪問，從1.6到5.8第五棟八層，那時取的名字是天發年夜廈，那時深圳就是“三來一補”，我2010年跑東莞，東莞那時也是“三來一補”，產業廠房面臨的是加工型企業，那時的廠房比國際平層廠房。之後我們把噴鼻港的工貿年夜廈引出去，良多人說是在產業用地上建寫字樓，不是廠房，這現實上是貿工技、技工貿轉換經過歷程中，曩昔做商業的需求有技巧、需求有工場，若何把這三者融會？所以工貿年夜廈在這個時辰呈現瞭，這是第二種業態。
第三種業態是立異科技廣場一期和立異科技廣場二期，我們那時叫“立異廣場”，領土資本部和深圳市領土局來調研，領土資本部向深圳進修節儉集約應用地盤，深圳市當局重點推瞭天安數碼城，感到立異廣場很好，完整是產業上樓，充足應用地盤集約化。領土資本部說你不該該叫立異科技廣場，由於講廣場是針對貿易用地，講寫字樓，你應當叫立異科技財產用房，用房是按產業用地的性質。2008年深圳市扶植立異型國傢城市陳述中把立異型財產用房寫出來，之後M0用地和立異財產用地就如許出生瞭。
第四品種型，從數碼時期年夜廈的寫字樓，自己450畝地中就計劃瞭貿易年夜廈，高爾夫花圃一期是學噴鼻港的商住樓，既可以貿易，又可以住，用李灝書記那時的一句話就是怎樣讓噴鼻港人不要天天往復，讓他們在園區裡有住的。假如把人的題目處理瞭，天然財產空間就有瞭。那時園區良多上市公司講我們住的這個處所800米間隔就可以下班瞭，很便利。從晚期的藍領公寓，到前期的瓏園，我們從修建形狀來講完整是依據市場的變更、財產的變更和企業的需求。軟性構建方面，97、98年張高麗書記到深圳做書記，他提出特區內不克不及做“三來一補”，我們率先轉型進級，假如“三來一補”在特區內不合適，我們就重點做軟性上的辦事，跟清華年夜學深圳研討院一起配合，把聰明園區做好，跟深圳市科技局、深圳市當局一路做第一個平易近營科技園，重點誇大中小微企業特殊是海回人才的立異孵化，所以天安數碼城做瞭國際第一批天使投資，軟性辦事這些年一向在不竭進級。
我特殊認同劉總講的，財產辦事業是我們近5-8年一向在重點推動的，我們跟福田區當局一路做創業園，焦點是繚繞著企業需求的資金、信息、技巧、人才、市場、brand以及資金通道，這兩年線上、線下，不論是帶企業走出往的國際縱貫車，仍是把企業立異生態圈所需求的，不竭是眾創、孵化、加快到產城融會的生態圈扶植，到2018年重點提出立異企業倍增成長處理計劃供給商，把企業和財產辦事商做好，信任粵港澳年夜灣區不論是轉型仍是進級，仍是粵港澳年夜灣區國際化，必定城市做得更好。
無論是計劃局的頂層design，仍是劉總的新型立異的強盛氣力，仍是老牌招商蛇口的專門研究財產研討，我們比來跟感德梁行接觸特殊多，我們的年夜招商、定制招商全來自感德梁行。我周四陪總裁往上海跟感德梁行對接瞭一個年夜企業，談定制，也會造訪年夜中華區總部，我印象最深的是感德梁行這兩年給我們引進瞭一些企業，不論是硬性空間仍是軟性辦事方面，特殊是硬性空間，國際企業的需求真的紛歧樣。適才劉總說要器重財產辦事業，我呼籲良多轉型過去做地產或許做財產的企業，多一點器重財產物理空間立異的供給，我感到這一塊有更年夜市場。
16:20：
李偉：感謝何總。何總給我最年夜的感到就是專註，一向以來深耕財產園，在立異和軟周遭的狀況營建上專註也長短常主要的。
接上去是互動環節，年夜傢有什麼題目可以向臺上嘉賓發問。
發問1：我有一個題目想就教劉董事長，請問您對轉型進進財產園區投資開闢運營的傳統地產企業有什麼提出？
現場發問
劉愛明：這個題目問我是對的，由於本來我就是開闢商，我在中海和萬科任務瞭二十年，我此刻就是轉型的，本來做瞭二十幾年室第開闢，此刻做財產園，小我感到最年夜的衝破仍是思想上的，財產地產更像貿易地產，室第就是室第，由於室第以發賣為主，投資、賣，賺瞭錢回來，這個經過歷程就停止瞭。商場紛歧樣，商場是投資，不是賣，要運營，財產也要運營，一個是發賣，一個是運營，完整是兩碼事。財產園假如運營欠好，仍是不值錢，我常常用萬象城和中信城市廣場舉例，從地位下去說，中信城市廣場更好一點，價值上隻是萬象城的一半。萬象城裡有一撥人是買地、design、建造的，還有一撥人完整是商場招商運營的，這兩撥人長得紛歧樣，思慮題目的方法也紛歧樣，獎金鼓勵也紛歧樣，一切工具都紛歧樣，沒有一點是雷同的，所以我感到焦點仍是思緒的改變。
我跟年夜開闢上、央企都有一起配合，我常常問一個題目，你是為瞭財產而地產，仍是為瞭地產而財產？也就是說你的重心是在財產上仍是在地產上？假如重心仍是地產，我可以告知你沒有生路，假如重心在財產上，財產有財產的邏輯，明天臺上的嘉賓講的都是財產的邏輯，你依照這個邏輯來思慮、決議計劃，最初投資、賺錢，做得好也能賺年夜錢，天安、招商如許的也賺年夜錢。貿易地產商我常常用恒隆舉例，恒隆在中國上海就兩個商場，其他商場在此外城市都沒賺錢，在噴鼻港上市市值八、九百億港幣，2015年頭我跟鬱亮主席有過對話，2015年頭萬科的市值才1100、1200億，差異不年夜。
活法紛歧樣，假如你聚焦宏啟大樓在財產上，也可以活得很好，也可以賺年夜錢，但兩者不克不及統籌，這是兩條完整紛歧樣的路，不克不及往後看，不克不及做著財產想地產。諸位歸去可以問你們的老板究竟是想財產仍是想搞地產，他不指明標的目的，你沒措施幹，幹瞭也滿是錯的。
16:25：
李偉：感謝劉總。接上去的時光交給Allen。
深圳Allen：很是感激Mars，也感激四位嘉賓的出色分送朋友。
廣州Celine：hello，Allen，廣州上線瞭。
深圳Allen：噴鼻港會場的情形怎樣樣？看來噴鼻港何處會商得更熱鬧，我們稍稍等一下。
兩年前感德梁行啟動THINK-IN論壇的初志就是盼望將業界最強盛腦用幾個小時的時光聚在一路，針對最熱的行業話題停止會商、交通，並且我們不只跟當地最強盛腦交通，更盼望跟分歧區域、分歧城市的專傢停止空間無窮制的思惟碰撞。粵港澳年夜灣區各類生孩子要素彼此融會，年夜傢的聰明也需求互聯互通，這也是本次粵港澳年夜灣區論壇在廣州、深圳、噴鼻港同步舉行的意義之地點。
廣州Celine：接上去是三地連線環節，請問噴鼻港有沒有什麼題目想問廣州的嘉賓？
深圳Allen：深圳這邊有一個題目。
發問：光年夜We谷財產園副總裁林建強師長教師，林師長教師，您持久從事財產園相干任務，您若何對待年夜灣區將來的財產成長趨向，您以為最重要的盈利點在哪裡？
林建強：我方才答覆瞭廣州伴侶的異樣的題目，一開端拿地的時辰就要跟當局談前提，好比三七、四六或許二八，也就是說房地產這邊能補充一部門做財產持久收受接管的時光題目。建好園區之後，假如矜持不賣的情形下，怎樣樣把它釀成可以活動的工具？打個比喻，光年夜We林肯大廈谷此刻跟三年前比擬曾經漲瞭兩、三倍瞭，把一部門投資融回來，再停止成長。此刻我們以場地進股、資金進股，此刻做得比擬深的一個辦事是FA，當然還有科技中介，但科技中介不需求我們做，曾經有更專門研究的人在做瞭。此刻我們的團隊把更多精神放在FA，輔助企業想措施融資。此外還有其他更細的工具，但我以為最年夜的一塊仍是當局拿地，盤活固定資產，剩下那些基礎是投資的情勢。
做好財產園必定要分工一起配合，我以為年夜灣區做財產長短常有遠景的，三年前正式接辦光年夜We谷的時辰，我就以為三年時光就能做到風生水起，到今朝為止才兩年多，曾經做得相當不錯瞭，在年夜灣區的辦事程度排名很是靠前。
廣州Celine：接上去了解一下狀況噴鼻港這邊有沒有什麼題目？
噴鼻港Queeny：我們方才總結瞭臺下不雅眾的題目，我代表噴鼻港的不雅眾來問廣州會場越秀房地產投資信托基金主席林德良師長教師一個題目，面臨國際經濟情勢的改變，物業需求遭到必定的壓力，面臨房地產多元化的年夜灣區，房企在哪些營業上可以停止立異呢？作為投資者，應當在哪些方面進一個步驟斟酌呢？
林德良：方才盧師長教師講得很好，對年夜灣區的研討我們都要跟他進修，十年前跟你進修，明天一樣是跟你進修。我們留心到良多行業基金都成立瞭年夜灣區基金，比來我們接觸瞭北歐的基金，專門來投資年夜灣區。過往我們在邊疆市場接觸的基金業越來越多，他們指明要投資粵港澳年夜灣區，接上去我們會面到越來越多國外的基金。房地產投資基金上市，起首必定要穩固的現金流，這也就意味著選擇的強度越來越年夜。
立異方面又是若何做的呢？過往的兩三年房投基金曾經在創收方面做瞭一些任務，好比我們收買瞭廣州最高樓，2012年10月份收買時，飯店和貿易都沒有營業，按事理來說沒有停業就沒有現金流，我們做瞭分歧的立異設定，讓投資者停止投資，你可以看到投資率很是高。往年我們在武漢也停止瞭收買，依照分歧創出工具來完成創收，令投資者滿足，讓他們接觸港表裡的基金，國內外的基金曾經關註到年夜灣區的情形。關於立異有良多可以分送朋友的內在的事務，盼望下一次還無機會。
廣州Celine：接上去把畫面該給深圳。
16:35：
深圳Allen：感謝Celine。此刻畫面回到深圳會場，廣州和噴鼻港會場的嘉賓有那些嘉賓想要發問呢？
發問：我有一個題目想問深圳天安數碼城的何總，跟著粵港澳年夜灣區的成長，各個城市的財產進級和財產轉移是必定，作為此中的主要介入者，您以為深莞穗在這個經過歷程中的財產轉移趨向是什麼？
何文：感謝您的發問。我隻能以我在數碼城21年的察看和對國傢政策情勢的判定來說，深圳、廣州、東莞，包含惠州、佛山這幾個城市，財產定位也好，財產計劃也好，財產轉移也好，2011年我在東莞天安數碼城，針對東莞的轉型進級，我做瞭全國第一個財產轉型進級企業體驗中間，第一篇章是財產成長轉移軌跡紀律剖析和判定，從中國財產轉型成長經過歷程來看，我97年離開深圳，最早是從噴鼻港把“三來一補”轉到深圳，深圳再往周邊的東莞、惠州、佛山轉，此刻周邊的城市傍邊以東莞比擬凸起，往周邊的河源或廣東之外的郴州、贛州、廣西一帶轉移。
我一向在思慮，究竟哪些工具是要重點轉移出往的，哪些工具是要忠泰銀座大樓保存和成長的，這個經過歷程中有兩條，不論是在市場仍是在當局，都應當惹起器重。假定他是環保企業，對其采取更年夜的幹預、采取一刀切，能夠就掉往瞭對財產正常的維護和成長。我之前往德國巴斯夫化工團體考核，假如講淨化，我感到它比傳統化工更年夜，但國外的維護辦法做得相當好，我們在轉移經過歷程中不克不及一刀切，東莞園區有一個臺灣的化工企業，專門做鏡片玻璃面化工處置，實在也可以在城市中間園區成長。
關於低附加值但又需求休息密集型的企業來說，粵港澳年夜灣區最年夜的特色是休息力本錢上升很是快，還有物業本錢和企業綜分解本，假定我們的產值並不是很高，對企業的保存成長城市帶來影響。適才我跟劉總、段院長聊，此刻不論企業到哪個處所，當局起首說稅收、產值，東莞一個企業傢在杭州有生孩子基地，杭州請求他必需把一個億稅收從廣州遷到餘杭往，他說究竟東莞有東莞的市場，杭州有杭州的市場，可是假如不遷的話，本來是A類企業就會降到C類。
不論怎樣樣，財產轉移和轉型進級成長，終極仍是依照市場紀律往推進和支撐、增進，假如太多的報酬、政策幹預，能夠晦氣於財產的轉型成長。
這是我的懂得，能夠有掉偏頗，我前段時光往惠州看一個開闢區，當局讓我們往成長，全部定位我都沒有讀懂。全部東莞，不論是碧海新區仍是松山湖，都是顛末十多年的成長探索出來的，昔時東莞引進huawei時，東莞當地就有良多分歧的看法，為什麼要給他那麼多地？他是不是過去？此刻看來，huawei確切帶動瞭松山湖科創板塊的氣力，明天良多人感到那時引導做的是對的。
關於這個題目，能夠段院長、劉總更有壓服力。
深圳Allen：感謝何總的出色解答。接上去把發問機遇給到噴鼻港。
噴鼻港Queeny：我們有一個題目要問深圳會場的嘉賓。
發問：我想問招商蛇口財產研討院段景倫博士，深圳前海自貿區是將來年夜灣區的焦點貿易區，前海的定位和噴鼻港中環能否有堆疊？是代替仍是互補關系？
段景倫：這個標題應當30年後答覆，一個是全球注視的商務中間，一個標桿，別的一個是孕育之中的商務中間，此刻這個時點不具有完整可比性。之前我們做太子灣的時辰，感德梁行專門出過一份陳述，那時前海還沒有此刻這麼熱，未來繚繞自貿、繚繞太子灣自己，有能夠成長離岸金融，把噴鼻港的一部門營業拆過去，或許一些營業單元拆過去。此刻前海、蛇口是一體化的，我更盼望看到年夜灣區是個共融圈，像一個年夜傢族，各自有分工，我們常常說互聯互通，實在很年夜水平上是一體化的經過歷程，但這外面也要註意到幾個特年夜城市。
如深圳、噴鼻港、廣州，跟著通信的變更、互聯互通的變更，有能夠特年夜城市會走向融化，特年夜城市融化也就意味著四周的衛星城會大批出現，我們可不成以猜測一下，30年後在年夜灣區會有一百多個城市，各具特點，很是生態，這外面能夠有一兩個龍頭，紐約邊上的新澤西有良多個小市鎮，這些小市鎮都很出色，外面都有本身的財產，這個繚繞金融後臺，阿誰繚繞科技研發，我感到年夜灣區未來會朝這個標的目的走。假如如許的話，在可以猜測的將來，用抽像一點的說法，把中環比方為月亮，年夜灣區“七星伴月”的格式會持久保持，說前海會跨越中環，打逝世我也不信。
深圳Allen：很是感激段博士，因為時光關系，深圳會場的發問環節告一段落，此刻把發話器交回到噴鼻港。
16:45：
噴鼻港Queeny：感謝Allen。廣州會場有沒有嘉賓想對噴鼻港會場發問呢？
發問：我想問一下噴鼻港基匯本錢的盧總，之前我們都看到基匯本錢在佛山有綜合項目，好比陽光小鎮，我們留心到陽光小鎮有良多分歧的產物，包含室第、公寓、飯店等等，請問盧總，之後會否斟酌在年夜灣區其他城市，如東莞、珠海、中山以及其他處所持續投資相似項目？
盧慶雄：感謝你的題目。我們這個項目長短常勝利的，基匯本錢是年夜灣區的受害者，跟著經歷的積聚，團隊不竭成熟，我們盼望在年夜灣區進一個步驟停止混雜性開闢，混雜性開闢對我們來說是有吸引力的，我們的佛羅倫薩小鎮有很多營業，我們盼望持續混雜性開闢。
噴鼻港Queeny：互動環節就到這裡，假如還有需求的話，可以跟我同事進一個步驟溝通，同時也很是感激列位嘉賓和引導，再會！
深圳Allen：因為時光關系，明天的互動發問環節到此停止，信任三地嘉賓出色的解答也讓年夜傢對灣區的成長有瞭更深入的熟悉。
16:50：
本年感德梁行成立瞭專門輔助企業發掘灣區生意機遇、辦事灣區項目標粵港澳年夜灣區營業平臺，由全國跨區域跨部分的行業精英們配合介入，應用他們深耕灣區幾十年的經歷，為粵港澳年夜灣區成長建言獻智。我們也情願與當局、學界、企業和社會各界的有識之士一路，為粵港澳年夜灣區扶植為世界一流灣區獻上本身的一份氣力。
時光過得很快，明天的THINK-IN粵港澳年夜灣區論壇已接近序幕，非常感激列位專傢、引導的出色分送朋友以及在座列位賓客的蒞臨。假如年夜傢對本次論壇意猶未盡，接待關註感德梁行官方微信大眾號，我們也把本次論壇的出色內在的事務宣佈在下面供年夜傢回看。更多相干的話題，我們也時辰預備著和年夜傢一路深刻交通。
